Περιεχόμενο

• Βήματα
• Ερωτήσεις και απαντήσεις κοινότητας
• Προειδοποιήσεις

Άλλες ενότητες

Όταν ένας γενικός ανάδοχος προσλαμβάνει κάποιον άλλον για να κάνει τμήματα της εργασίας που του είχε ανατεθεί, αυτό το άτομο γίνεται υπεργολάβος. Ο υπεργολάβος απαντά στον γενικό ανάδοχο και όχι απευθείας στον ιδιοκτήτη ακινήτου ή στο πρόσωπο που προσέλαβε τον γενικό ανάδοχο. Η σύμβαση μεταξύ του υπεργολάβου και του γενικού αντισυμβαλλομένου καθορίζει όλες τις πτυχές της συμφωνίας τους, συμπεριλαμβανομένου του πεδίου της εργασίας που θα κάνει ο υπεργολάβος, ποιος θα παράσχει υλικό για να ολοκληρώσει την εργασία, πόσα θα πληρώσει και πόσο καιρό θα πάρτε για να ολοκληρώσετε.

Βήματα

Μέρος 1 από 2: Διαπραγμάτευση της συμφωνίας σας

1. 

   Προσδιορίστε το εύρος της εργασίας που θα κάνει ο υπεργολάβος. Και τα δύο μέρη πρέπει να κατανοήσουν το συγκεκριμένο έργο που πρέπει να γίνει και πώς θα ταιριάζει με το υπάρχον χρονοδιάγραμμα και τις προθεσμίες του αναδόχου.
   • Και τα δύο μέρη θα πρέπει επίσης να έχουν μια σαφή κατανόηση του τι μπορεί να κάνει ο υπεργολάβος, ιδιαίτερα εντός οποιουδήποτε χρονικού περιορισμού παρουσιάζεται από το έργο.

2. 

   
   
   Υπολογίστε το χρόνο ολοκλήρωσης της εργασίας. Ο γενικός εργολάβος και ο υπεργολάβος πρέπει να συνεργαστούν για να βρουν μια ρεαλιστική προσδοκία για το πόσο καιρό θα χρειαστεί για την ολοκλήρωση της εργασίας, λαμβάνοντας υπόψη τυχόν δικαιολογημένες καθυστερήσεις όπως βροχή που μπορεί να επιβραδύνουν την ολοκλήρωση.
   • Ως γενικός ανάδοχος, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι οι προθεσμίες του υπεργολάβου είναι πολύ πριν από τις προθεσμίες που ορίζονται στο κύριο συμβόλαιό σας. Με αυτόν τον τρόπο μπορείτε να είστε σίγουροι ότι αν συμβεί κάτι, ή εάν ο υπεργολάβος δεν κάνει τη δουλειά σύμφωνα με τις προδιαγραφές, έχετε χρόνο να διορθώσετε το πρόβλημα.

3. 

   
   
   Αποφασίστε ποιος θα παράσχει υλικό και πότε θα παραδοθούν. Εάν ο υπεργολάβος χρειάζεται ξεχωριστά υλικά για την ολοκλήρωση του μέρους του έργου, αυτή και ο γενικός ανάδοχος πρέπει να αποφασίσουν εάν αυτή ή ο γενικός ανάδοχος είναι υπεύθυνος για την αγορά αυτών των υλικών.
   • Συχνά η υπεργολάβος θα είναι υπεύθυνη για την παροχή των δικών της υλικών, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να έχουν ήδη αγοραστεί συγκεκριμένα υλικά για να συμμορφωθούν με τις επιθυμίες του ιδιοκτήτη του ακινήτου.

4. 

   
   
   Συζητήστε τους τρόπους πληρωμής και τους όρους. Συμφωνήστε με το συνολικό ποσό που ο γενικός ανάδοχος θα πληρώσει στον υπεργολάβο και στη συνέχεια αποφασίστε πότε και πώς θα πληρωθεί.

5. 

   Σκεφτείτε τι πρέπει να συμβεί σε περίπτωση παραβίασης της σύμβασης. Εάν ο γενικός ανάδοχος σκοπεύει να μεταβιβάσει στον υπεργολάβο τυχόν έξοδα ή κυρώσεις που περιλαμβάνονται στη σύμβασή του, αυτό πρέπει να συζητηθεί.
   • Ως υπεργολάβος, δεν θα πρέπει να συμφωνείτε με τη μορφή του γενικού αναδόχου χωρίς να συζητάτε ή να διαπραγματεύεστε τις διατάξεις. Λάβετε υπόψη ότι η τυπική συμφωνία που χρησιμοποιεί ένας γενικός ανάδοχος συντάχθηκε προς όφελός του. Εάν αισθάνεστε άβολα ή πιεσμένοι, ζητήστε από έναν πληρεξούσιο ή ακόμη και έναν άλλο εργολάβο να εξετάσει τη συμφωνία και να παράσχει τη γνώμη του για το αν είναι δίκαιο.
   • Αποφασίστε τι πρέπει να κάνετε εάν πρέπει να γίνουν αλλαγές στην εργασία ή το πρόγραμμα για το έργο. Και τα δύο μέρη πρέπει να συμφωνήσουν σχετικά με το ποιες αλλαγές θα επιτρέπονται εντός του πεδίου εφαρμογής της συμφωνίας, πόση ειδοποίηση πρέπει να παρέχεται για αλλαγές και πότε ο υπεργολάβος δικαιούται παράταση χρόνου για αλλαγές στο έργο.

Μέρος 2 από 2: Σύνταξη της συμφωνίας σας

1. 

   Προσδιορίστε τα μέρη. Ανοίξτε τη συμφωνία παρέχοντας τα μεμονωμένα ονόματα των δύο ατόμων που υπογράφουν τη συμφωνία, καθώς και τα ονόματα των επιχειρήσεων, εάν υπάρχουν. Συμπεριλάβετε στοιχεία επικοινωνίας, όπως διευθύνσεις και αριθμούς τηλεφώνου τόσο για τον γενικό ανάδοχο όσο και για τον υπεργολάβο.
   • Συμπεριλάβετε το νομικό καθεστώς όλων των μερών. Για παράδειγμα, εάν ο γενικός ανάδοχος είναι LLC, αλλά ο υπεργολάβος είναι αποκλειστικός ιδιοκτήτης, αυτές οι επιχειρηματικές οντότητες πρέπει να προσδιορίζονται στη σύμβαση. Ο τρόπος με τον οποίο κάθε συμβαλλόμενο μέρος είναι οργανωμένος για να κάνει επιχειρήσεις μεταβάλλει δυνητικά την ευθύνη τους βάσει της σύμβασης.
   • Το αρχικό μέρος της σύμβασης θα πρέπει επίσης να αναφέρει το έργο που ο υπεργολάβος προσλαμβάνεται για να εργαστεί και να παραπέμψει το κύριο ή πρωταρχικό συμβόλαιο.
   • Σε αυτήν την ενότητα μπορεί επίσης να θέλετε να ορίσετε τη σχέση των μερών και να διευκρινίσετε ότι ο υπεργολάβος είναι ανεξάρτητος εργολάβος και όχι υπάλληλος του γενικού εργολάβου.
   • Εάν ο υπεργολάβος θα φέρει άλλους εργαζόμενους για να βοηθήσει στην ολοκλήρωση του τμήματος της εργασίας του βάσει της σύμβασης, συμπεριλάβετε μια δήλωση ότι είναι υπάλληλοί της και όχι υπάλληλοι του γενικού εργολάβου.

2. 

   Ορίστε το εύρος της εργασίας που πρέπει να γίνει. Δώστε μια περιγραφή του τι ακριβώς αναμένεται να κάνει ο υπεργολάβος για τον γενικό ανάδοχο.
   • Θέλετε αυτές οι περιγραφές να είναι όσο το δυνατόν πιο συγκεκριμένες, επειδή αυτές οι ρήτρες θέτουν τον υπεργολάβο σε προειδοποίηση ως προς τις προσδοκίες του εργολάβου. Προσπαθήστε να καλύψετε όσα απρόβλεπτα μπορείτε να σκεφτείτε.
   • Εάν ο ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας δεν του αρέσει η εργασία του υπεργολάβου, η σύμβαση θα πρέπει να καταστήσει σαφές υπό ποιες συνθήκες αναμένεται να επιστρέψει ο υπεργολάβος και να το διορθώσει στις προσδοκίες του κατόχου. Για παράδειγμα, εάν ο υπεργολάβος συμπληρώσει τα ντουλάπια της κουζίνας και τους πάγκους σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ιδιοκτήτη του ακινήτου, αλλά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αργότερα αποφασίσει ότι θέλει μαρμάρινα πάγκους, η σύμβαση θα πρέπει να αναφέρει εάν είναι ευθύνη του υπεργολάβου να επιστρέψει και να αφαιρέσει τους πάγκους που εγκατέστησε ή να εγκαταστήσει τα καινούργια μαρμάρινα και αν λαμβάνει επιπλέον πληρωμή για αυτό το έργο.

3. 

   Αναφέρετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις κάθε μέρους. Εάν έχετε συμφωνήσει ότι συγκεκριμένα μέρη θα είναι υπεύθυνα για επιθεωρήσεις ή για την ολοκλήρωση οποιωνδήποτε προϋποθέσεων, αυτές πρέπει να περιλαμβάνονται στη σύμβαση.
   • Για παράδειγμα, ίσως θελήσετε να καταστήσετε σαφές στη σύμβαση ότι ο υπεργολάβος παρέχει ασφάλιση αποζημίωσης και ασφάλιση αστικής ευθύνης του δικού του εργαζομένου που πληροί τις νομικές απαιτήσεις στην πολιτεία σας.
   • Ως γενικός ανάδοχος, θα πρέπει να εξετάσετε το ενδεχόμενο να συμπεριλάβετε μια ρήτρα που θα διατηρεί το δικαίωμά σας να επιθεωρείτε την εργασία του υπεργολάβου ανά πάσα στιγμή και να διασφαλίζετε ότι συμμορφώνεται με τις προδιαγραφές τόσο της σύμβασης υπεργολάβου όσο και του κύριου συμβολαίου σας.

4. 

   Δημιουργήστε προγράμματα ολοκλήρωσης εργασίας και πληρωμών. Τοποθετήστε την εργασία του υπεργολάβου στο πλαίσιο του γενικού προγράμματος του γενικού αναδόχου και παρέχετε προθεσμίες για κάθε φάση εργασίας που πρέπει να ολοκληρωθεί.
   • Καθορίστε το ποσοστό πληρωμής στη σύμβαση και δημιουργήστε ορόσημα για την πληρωμή. Για παράδειγμα, εάν πρόκειται να πληρώσετε τον υπεργολάβο 2.000 $ για να βάψετε το σπίτι που χτίζετε, ενδέχεται να πληρώσετε 500 $ για κάθε 25% του σπιτιού που είναι βαμμένο.
   • Αντί για συγκεκριμένα ορόσημα, μπορείτε να πληρώνετε στον υπεργολάβο ένα καθορισμένο ποσό κάθε εβδομάδα ή να πραγματοποιείτε εβδομαδιαίες πληρωμές υπό την προϋπόθεση ότι έχει οριστεί ένας συγκεκριμένος αριθμός ωρών ή έχει ολοκληρωθεί ένα ορισμένο ποσό εργασίας.
   • Συνήθως, θα αναφέρετε το συνολικό ποσό πληρωμής και, στη συνέχεια, θα παράσχετε το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών που θα γίνουν καθ 'όλη τη διάρκεια του έργου ως ποσοστά αυτού του συνόλου.
   • Εξετάστε το ενδεχόμενο να συμπεριλάβετε μια ρήτρα που θα καθιερώνει την ουσία και θα τιμωρείτε τον υπεργολάβο για τυχόν καθυστερήσεις που οφείλονται στην αποτυχία του υπεργολάβου να συμμορφωθεί με το χρονοδιάγραμμα που απαιτείται από τον γενικό ανάδοχο.

5. 

   Παρέχετε ρήτρες εγγύησης και αποζημίωσης. Ο υπεργολάβος συνήθως εγγυάται τη δουλειά της για ελαττώματα υλικού ή χειροτεχνίας για αρκετά χρόνια και διατηρεί τον γενικό ανάδοχο ακίνδυνο από αξιώσεις ή απώλειες που συνδέονται με την εργασία που εκτελεί.
   • Συνήθως, η υπεργολάβος θα εγγυάται ότι θα παρέχει ποιοτική εργασία με επαγγελματικό τρόπο, ότι αυτή και οι υπάλληλοί της έχουν το επίπεδο δεξιοτήτων και εμπειρίας που απαιτείται για την ολοκλήρωση της εργασίας και ότι όλη η εργασία της θα συμμορφώνεται με τις συνολικές προδιαγραφές του έργου.
   • Οι ρήτρες αποζημίωσης δεν πρέπει να είναι μονόπλευρες. Εάν ο υπεργολάβος αποζημιώσει τον γενικό ανάδοχο έναντι αξιώσεων ή ζημιών από την εργασία του, ο γενικός ανάδοχος θα πρέπει επίσης να αποζημιώσει τον υπεργολάβο.
   • Αν και είναι σύνηθες για έναν υπεργολάβο να αναλάβει συγκεκριμένες ζημιές ή κυρώσεις που σχετίζονται με την εργασία της, θα πρέπει να επιφυλάσσει οποιαδήποτε ρήτρα «διέλευσης» στην οποία ο γενικός ανάδοχος προσπαθεί να μεταβιβάσει την ευθύνη για όλους απαιτήσεις ή υποχρεώσεις βάσει της κύριας σύμβασης.
   • Ομοίως, οι υπεργολάβοι θα πρέπει να αποφεύγουν να υπογράφουν ρήτρες ευρείας αποζημίωσης που τους επιβάλλουν ευθύνη για όλες τις αξιώσεις και ζημίες, ακόμη και εκείνες που προκαλούνται από την αμέλεια του γενικού αναδόχου.

6. 

   Παρέχετε μεθόδους με τις οποίες μπορεί να καταγγελθεί η σύμβαση. Συνήθως, η σύμβαση υπεργολάβου μπορεί να καταγγελθεί από τον γενικό ανάδοχο για τους ίδιους λόγους που ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει την κύρια σύμβαση ή την κύρια σύμβαση.
   • Εάν χρησιμοποιείται μια τέτοια ρήτρα, το κύριο συμβόλαιο θα πρέπει να επισυνάπτεται ως έκθεμα στη σύμβαση του υπεργολάβου και να ενσωματώνεται με αναφορά.
   • Συμπεριλάβετε τις πραγματικές ημερομηνίες της σύμβασης, μαζί με την τελική ημερομηνία για την ολοκλήρωση του έργου.

7. 

   Συμπεριλάβετε τυχόν απαραίτητες διάφορες διατάξεις. Σχεδόν κάθε σύμβαση περιλαμβάνει ρήτρες γνωστές ως "διατάξεις boilerplate", οι οποίες καλύπτουν θέματα όπως το ποια νομοθεσία του κράτους διέπει τη σύμβαση και όπου μπορεί να υποβληθεί αγωγή για παραβίαση της σύμβασης.
   • Αυτές οι ρήτρες αναφέρονται ως "διάφορα" ή "boilerplate" επειδή ισχύουν για σχεδόν οποιαδήποτε σύμβαση ανεξάρτητα από την ουσία.
   • Για παράδειγμα, η συμφωνία μπορεί να περιλαμβάνει μια ρήτρα που τα μέρη συμφωνούν να υποβάλουν σε διαμεσολάβηση ή δεσμευτική διαιτησία σε περίπτωση παραβίασης ή διαφοράς σύμβασης.

8. 

   Υπογράψτε τη συμφωνία σας. Τόσο ο υπεργολάβος όσο και ο γενικός ανάδοχος πρέπει να υπογράψουν τη συμφωνία για να είναι νομικά δεσμευτική και εκτελεστή.

Ερωτήσεις και απαντήσεις κοινότητας

Προειδοποιήσεις

• Εάν είστε γενικός εργολάβος και θέλετε να φέρετε έναν υπεργολάβο για να βοηθήσετε με ένα έργο, ελέγξτε προσεκτικά το κύριο συμβόλαιο σας εκ των προτέρων και βεβαιωθείτε ότι επιτρέπει τη χρήση υπεργολάβων. Εάν δεν συμβαίνει αυτό, τότε θα είστε αποκλειστικά υπεύθυνοι για τυχόν ελαττώματα στην εργασία του υπεργολάβου.
• Εάν είστε υπεργολάβος, προσέξτε τους όρους πληρωμής στη ρήτρα πληρωμής. Συχνά οι γενικοί εργολάβοι χρησιμοποιούν μια φόρμα που δηλώνει ότι δεν θα πληρωθείτε έως ότου ο ιδιοκτήτης ακινήτου πληρώσει τον γενικό ανάδοχο βάσει του κύριου συμβολαίου. Εάν ο γενικός ανάδοχος επιμένει σε μια τέτοια προϋπόθεση, βεβαιωθείτε ότι έχετε δει τουλάχιστον το κύριο συμβόλαιο και κατανοείτε πότε θα πληρώνεται ο γενικός ανάδοχος.